El property tax o impuesto a la propiedad en los Estados Unidos puede ser una gran oportunidad para aumentar tu rentabilidad y reducir tu carga tributaria. Descubre cómo funciona este impuesto, qué beneficios tiene y cómo puedes aprovecharlo al máximo.

El impuesto a la propiedad es un tributo que se paga anualmente por el valor de los bienes inmuebles que posees o alquilas en Estados Unidos. Cada ciudad tiene su propia tasa de impuesto, que puede variar entre el 0,2% y el 4% del valor de la propiedad.  Este impuesto se calcula aplicando una tasa sobre el valor de la propiedad, que puede ser el valor catastral, el valor de tasación o el valor de mercado.

El valor catastral es el que asigna el gobierno local, y suele ser menor que el precio real de la casa. El valor de tasación es el que determina un profesional independiente, y suele ser similar al precio de la casa. El valor de mercado es el que se establece por la oferta y la demanda, y suele ser el más alto.

La tasa media del impuesto a la propiedad en Estados Unidos es de 0.83%, pero hay estados que tienen tasas muy bajas, como Hawaii (0.30%), Alabama (0.37%) o Colorado (0.40%), y otros que tienen tasas muy altas, como Illinois (1.78%), Connecticut (1.57%) o New Jersey (1.53%).

¿Qué significa esto para ti como empresario o inversionista no residente?

Significa que, dependiendo de dónde compres o vendas una propiedad, podrías pagar más o menos impuestos, lo que afectaría tu rentabilidad. Por ejemplo, si compras una casa de $300,000 en Hawaii, pagarías $900 al año de Property Tax, mientras que si la compras en Illinois, pagarías $5,340. Esa es una diferencia de $4,440 al año, que podrías ahorrar o invertir en otra cosa.

Pero el impuesto a la propiedad no solo tiene un impacto en tu gasto, sino también en tu ingreso. Si alquilas una propiedad en Estados Unidos, puedes deducir el impuesto a la propiedad que pagas de tu renta bruta, lo que reduce tu base imponible y, por tanto, tu impuesto sobre la renta. Además, si vendes una propiedad, puedes deducir el impuesto a la propiedad que pagaste durante el año de la venta de tu ganancia de capital, lo que reduce tu impuesto sobre las ganancias de capital.

Estas deducciones son muy beneficiosas porque te permiten disminuir tu carga tributaria y aumentar tu rentabilidad.

Por ejemplo, si alquilas una casa de $300,000 en Hawaii, y recibes una renta mensual de $2,000, pagarías $900 al año de impuesto a la propiedad, pero podrías deducirlo de tu renta bruta, que sería de $24,000. Así, tu base imponible sería de $23,100, y tu impuesto sobre la renta sería de $3,465, en lugar de $3,600.

Así mismo, si vendes una casa de $300,000 en Hawaii, y la compraste por $200,000, tendrías una ganancia de capital de $100,000, pero podrías deducir el impuesto a la propiedad que pagaste durante el año de la venta, que sería de $900. Así, tu ganancia de capital sería de $99,100, y tu impuesto sobre las ganancias de capital sería de $14,865, en lugar de $15,000. 

Pero no todo es tan simple. También debes considerar otros factores, como el impuesto de transferencia de propiedad, el impuesto sobre las ganancias de capital, las exenciones y las deducciones que puedes aplicar. Estos aspectos pueden variar según tu situación personal, el tipo de propiedad, el uso que le des, el tiempo que la tengas, etc.

Para que te hagas una idea, el impuesto de transferencia de propiedad es el que se paga al momento de comprar o vender una propiedad, y suele ser un porcentaje del precio de venta. El impuesto sobre las ganancias de capital es el que se paga sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de una propiedad, y suele ser un porcentaje fijo. Las exenciones son las reducciones o eliminaciones del impuesto a la propiedad que se otorgan por ciertas condiciones, como ser veterano, mayor de 65 años, discapacitado, etc. Las deducciones son las cantidades que se restan del impuesto a la propiedad o del impuesto sobre las ganancias de capital, por conceptos como intereses hipotecarios, gastos de mantenimiento, depreciación, etc.

Como ves, el impuesto a la propiedad en Estados Unidos puede ser una gran oportunidad para aumentar tu rentabilidad y reducir tu carga tributaria, si sabes cómo aprovecharlo,sin embargo  requiere de un análisis detallado y personalizado.

Por eso, te recomiendo que consultes con un experto en impuestos antes de realizar cualquier operación inmobiliaria en este país. Así, podrás elegir la mejor opción para tu negocio y tu bolsillo.